Коя банка дава най-изгодни ипотечни кредити?
Търсите начин да финансирате своя нов дом или имате нужда от заем с друга цел и се надявате на най-добрите условия?
Сумите, които се отпускат за ипотечни кредити са големи и изплащането им обичайно продължава дълго, но как да откриете подходящата опция и какво трябва да знаете?
Всеки финансов продукт крие своите тънкости, а Financer.com е тук, за да ви помогне.
В следващата таблица сме събрали актуални данни от някои от най-разпознаваемите български банки, за да можете по-лесно да филтрирате и изберете ипотечен кредит.
| Банка | Сума | Срок | ГПР | Променлив лихвен процент |
|---|---|---|---|---|
| Банка ДСК | 5,000 лв – 700,000 лв | 30 години | 2,74% | От 2,60% |
| ОББ | 15,000 лв – 800,000 лв | 30 години | 2,99% | От 2,80% |
| Уникредит Булбанк | 20,000 лв – 1,000,000 лв (85% от оценката) | 35 години | 3,5% | От 2,69% |
| Fibank | Неограничен, до 90% от пазарната стойност на недвижимия имот | 35 години | 3,66% | От 2,91% |
| Пощенска банка | 10,000 лв – 700,000 лв (85%) | 35 години | 3,16% | От 2,9% |
| ЦКБ | 10,000 лв – 700,000 лв (85%) | 30 години | 2,89% | От 2,5% |
Важно е да споменем, че тези данни представят най-обща база за условията по ипотечни кредити на най-големите български банки и не гарантират, че ще получите същите проценти при кандидатстване при някоя от тях.
Точни условия за вас самите ще разберете единствено при получаване на индивидуална оферта съобразена с вашата лична финансова ситуация и желан имот.
Ето също какви такси можете да очаквате при всяко едно от тези дружества:
| Банка | Такса за разглеждане и одобрение | Такса оценка на имот | Такса за вписване и др. |
|---|---|---|---|
| Банка ДСК | 0,25% върху одобрения размер | 195 лв | 40 лв |
| ОББ | 200 лв | 192 лв (за апартамент), 276 лв (къща) | n/a |
| Уникредит Булбанк | 0,95% от одобрения размер | Не намерена | Такса издаване сертификат 25 лв |
| Fibank | 0.25% от одобрения размер, минимум 200 лева | 125 лв – 400 лв за апартаменти и къщи | n/a |
| Пощенска банка | 130 лв. за оценка на кредитоспособността + 200 лв. такса за документален анализ на обезпечението | 195 лв. – за апартамент | 3 лв |
| ЦКБ | 100 лв | n/a | n/a |
Наше лично допитване до реални посетители на сайта изтеглили ипотечен кредит през последната година разкри следните наблюдения:
Коя банка дава най-изгодни ипотечни кредити?
Според гласувалите в нашата анкета, следните 3 банки към момента предлагат най-изгодни лихвени условия по ипотечни кредити:
- Банка ДСК – 18,71%
- Пощенска банка – 16,13%
- ОББ – 12,9%
Каним ви да прочетете статията до край и да си гарантирате по-голямо спокойствие при взимането на това важно решение.
Ако пък търсите възможност за финансиране, но имате влошена кредитна история или пък традиционните банки не са решение за вас поради друга причина, препоръчваме ви да проверите компанията Кредит Тръст.
Избран 450 пъти- Размер на кредита – от 5 000 до 5 000 000 лв.
- Лихва – от 12% до 36% годишно (в зависимост от профила на клиента)
- Период – от 3 месеца до 15 години
- Обезпечение – 1-ва или 2-ра ипотека върху недвижим имот (къща, апартамент, гараж, студио, офис, склад, магазин, земеделска земя, парцел, производствен имот)
Какво е ипотека?
Нека започнем от основите: какво е ипотека и с какви особености трябва да сте запознати?
Ипотеката представлява вещно право, което се учредява върху недвижим имот, за да може той да бъде използван за обезпечение на бъдещи вземания.
Можем да различим два типа ипотечни кредити и спрямо типа обезпечение:
Жилищен кредит – когато имотът, предложен за обезпечение е същият, чието придобиване финансираме с този заем за жилище
Ипотечен кредит – във всички останали случаи
Законова ипотека
Законовата ипотека не е предмет на отделен договор, а възниква вследствие на самия договор за кредит.
При учредяването ѝ се подписва молба едностранно, само от кредитодателя. Законна ипотека може да бъде вписана само тогава, когато следните условия са изпълнени:
Взимате кредит или заем, с цел покупка на имот
Размерът на заема, който ви се отпуска НЕ е по-голям от продажната цена
Целият размер на заема служи единствено за покупката на имота
Заемът е отпуснат или от банка, или от продавача на имота
Какво е договорна ипотека
Когато ипотеката не отговаря на всички условия по-горе, е необходимо да се учреди Договорна ипотека.
Тя се подписва от всички страни – собственика на имота, заемодателя, заемополучателя, както и съдлъжниците му, ако има такива.
Поради това и нотариалната такса за учредяване на Договорна ипотека е значително по-висока.
Видове ипотечни кредити
Според целта на заема и това дали банката ще обследва за какво харчим отпуснатата сума или не, можем да разграничим два типа ипотечен кредит:
Целеви ипотечен кредит
В този случай предварително обявяваме на банката за какво ще ползваме отпуснатите средства, а тя се уверява, че те отиват по предназначение.
Такива кредити можем да използваме с няколко цели:
За покупка на жилище
За строеж на жилище
За довършителни работи или ремонт на жилище
За обединяване на други задължения или рефинансиране на ипотечен кредит
Нецелеви ипотечен кредит
Нецелевият ипотечен кредит практически е потребителски, но е обезпечен с недвижимо имущество.
Тук банката не следи как ще използвате отпуснатите средства, и вие можете да използвате вашия заем срещу ипотека, за каквото решите.
Цената на нецелевите кредити обикновено е малко по-висока целевите ипотечни.
Все пак обаче, е по-ниска от класическите необезпечени потребителски заеми.
Изисквания за жилищен кредит
След като разгледахме какво е ипотека и какви видове ипотечни кредити съществуват, нека видим какви изисквания за жилищен кредит кредитодателят може да има към вас.
Най-често срещаните изисквания за заем за жилище са:
Да сте на възраст 18 или повече години
Да работите на постоянен трудов договор, който не е в изпитателен срок
Да имате редовно постъпващи социални и здравни осигуровки
Да можете да докажете минимален доход за ипотечен кредит.
Това означава, че месечните ви разходи по кредита, не трябва да надвишават повече от 50-65% от стойността на доходите ви.
Да имате изрядна кредитна история
Често задавани въпроси за условия за ипотечен кредит
Минимален доход за ипотечен кредит?
Ако се чудите какъв е минималният доход за ипотечен кредит, то добре е да знаете, че някои банки са склонни да отпуснат кредити и на хора с минимална работна заплата.
При всички случаи финансовите институции имат различни изисквания относно минималния доход и съответно определят по него максималната сума на възможния кредит.
Като най-общо правило, при по-ниски доходи, погасителната месечна вноска не трябва да е повече от 50-65% от месечните ви доходи.
Мога ли да взема ипотечен кредит без самоучастие?
В повечето случаи банките предоставят до 85% от оценената стойност на имота. Това означава, че трябва да сте готови да допринесете поне 15% като самоучастие.
Ако не можете да покриете тези необходими разходи, но имате високи месечни доходи, то тогава може да комбинирате и да вземете и потребителски кредит, с който да допълните останалите необходими средства. Имайте предвид, че този метод ще оскъпи вашия кредит.
Съветваме ви при възможност да заделите и спестите средства и след това да пристъпите към взимането на жилищен заем.
Какви са най-важните условия за ипотечен кредит?
Най-важните условия за ипотечен кредит за банката са:
- да имате постоянен и дългосрочен трудов договор
- да имате положителна кредитна история
- да нямате неплатени данъци и осигуровки
- имотът да отговаря на изискванията
Каква сума мога да получа за жилищен кредит?
Отпусканите от банките суми за жилищен кредит най-често достигат до около 85% от цената на жилището, определена от лицензиран оценител.
Освен това размера на сумата, която може да получите за жилищен кредит, зависи от доказуемите ви месечни доходи. Те играят ключова роля в преценката на банката при определянето на сумата на вашия кредит.
Лихви по ипотечни кредити, такси и разходи
Ипотечният кредит е дългосрочен ангажимент, който не бива да се поема с лека ръка, без да разбирате всичките му условия.
Важно е да сте наясно предварително с всички разходи, с които този тип кредит е натоварен.
Ипотечен кредит лихви
Лихвите по ипотечни кредити могат да бъдат два вида: фиксирани или плаващи.
Фиксирана лихва – фиксираната лихва се уговаря за определен период от кредита и ви дава сигурност и предвидимост на размера на плащанията.
През повечето време тя е малко по-висока от плаващите, но при рязък ръст на лихвите може да ви спести временни затруднения.
Обикновено се предлага за период до 5 години, тъй като за банките е много трудно да прогнозират движенията на пазара в по-дълъг срок.
Плаващата лихва е съставена от две части: фиксирана надбавка за банката + Референтен Лихвен Процент. Според действащото законодателство, РЛП може да съдържа единствено:
– Пазарни индекси, които показват средната пазарна годишна лихва при определен вид банкови депозити. Такива са например индексите Libor, Euribor и Sofibor.
– Други индикатори, но само такива, които са публикувани в официалната статистика на БНБ или Националния статистически институт.
– Комбинация от двете
Такси по един жилищен кредит
Освен лихвата, ипотечният кредит е свързан и с известно количество такси, дължими за различни услуги.
По-често срещаните от тях са:
Такса за разглеждане на документи – еднократно в началото
Такса за оценка на кредитен риск – също еднократно в началото
Такса за оценка на обезпечението – еднократна, зависи от вида на имота и размера. За апартамент обикновено варира между 125лв – 200лв, за къща до 400 лв.
Юридическа такса – еднократна
Такса ангажимент – еднократна, плаща се за периода от подписването на договора за кредит, до усвояването му, но не всички банки я изискват
Такса за обслужване на разплащателна сметка – редовна, обикновено месечна
Такса за използване на пакет от други продукти и услуги, свързани с кредита – редовна, най-често месечна.
Тук е важно да споменем, че е задължително ипотекираният имот да е застрахован.
Много често кредиторите настояват и за застраховка Живот. И двете застраховки са в полза на банката, но почти винаги се плащат от кредитополучателя.
Годишен Процент на Разходите
Годишният процент на разходите е показател, който изразява общия размер на разходите по кредита за потребителя, на годишна база.
При изчисляването му се включват както лихвите, така и всички останали такси и комисионни, и се изразяват като процент от сумата на заема.
ГПР е изключително добър ориентир, когато избирате между много оферти за кредит.
Когато разглеждате различни жилищни кредити и тяхното ГПР, сравнявайте предложения за отпускане на една и съща сума и с еднакъв срок.
Ще получите най-пълна представа кое от тях е по-изходно за вас.
Имайте предвид, че ГПР включва само тези разходи, които са задължително условие за сключването на ипотечния кредит.
Ако решите доброволно да поемете разходи за допълнителни продукти или услуги, те няма да бъдат включени при изчисляването му.
Допълнителни разходи по покупка на жилище
Освен разноските за самия ипотечен кредит, ето какви още разходи по покупка на жилище е важно да предвидите.
Най-често срещаните са:
Местен данък за придобиване на имот – към общината, на чиято територия се намира имота
Такса за вписване – към Агенцията по вписванията
Нотариална такса за изповядване на сделката – към нотариуса
Такса за учредяване на ипотека (можете да видите двата типа ипотека по-долу)
Комисионна за брокера, ако е използван такъв при сключването на сделката
Как да спестите 100,00 лв. по вашия заем
Ценовата разлика за 1 000,00 лв. заем за 90 дни е 100,00 лв..
Документи за ипотечен кредит
Постарали сме се да съберем най-често срещаните документи по-долу.
Все пак нашият съвет е:
Поискайте от банката си списък с всички необходими декларации, удостоверения, актове и прочие.
Не само ще си гарантирате, че разполагате с цялата необходима информация, но и ще си спестите време и излишни разходки до банката.
Списък с документи
Документи свързани с кредита
- Попълнено искане за жилищен кредит (по образец на вашата банка)
- Копие на документи за самоличност на кредитоискателите
- Удостоверение за семейно положение (от общинска служба ЕСГРАОН)
- Удостоверение за наличие или липса на данъчни задължения по чл. 87 ал. 6 от ДОПК за всички собственици и купувачи на имота – издава се от Национална агенция за приходите (НАП);
- Удостоверение за избран режим на имуществени отношения на съпрузите – издава се от служба по вписванията;
Документи за доказване на доходи на работници
- Удостоверение от работодателя обозначаващо размера на възнаграждението
- Копие от трудов договор
- Потвърждение за превод на работната заплата по сметка в банката, отново издадено от работодател
Документи за доказване на доходи на лица извършващи дейности като ЕТ, ООД, ЕООД
- Копие от баланс
- Отчет на приходите и разходите
- Регистрация по ЕИК
- Данъчна декларация за предходната година
- Документи удостверяващи плащането на съответните данъци и осигурителни вноски
Документи за доказване на доходи от лица със свободна професия
- Копие от годишна данъчна декларация за предходната година
- Документи удостоверяващи плащането на данъци и осигуровки
- Граждански договори, договори за управление и контрол, консултантски договори и други
- При доходи от отдаване под наем на недвижими имоти – договор за наем, нотариален акт за собственост на имота, данъчна декларация
Документи за целта на финансиране
- Декларация от продавача за съгласие за проверка в НАП
- Документ за собственост на имота (нотариален акт, договор, др.)
- Удостоверение за липса на тежести върху имота
- Данъчна оценка на имота
- Актуална скица за урегулирани поземлени имоти
- Удостоверение за наследници или завещания
- Експертна оценка изготвена от лицензиран оценител
Изискуеми застраховки
- Застраховка „Живот“ на кредитополучателя в полза на банката в размер не по-малък от 100% от размера на кредита
- Имуществена застраховка на имота в ползва на банката на стойност не по-малка от 100% от размера на кредита
Според точния вид на кредита, банката може да изиска и допълнителни документи.
Вашият кредитодател е единствената институция, която може да ви уведоми за пълния брой и точните документи.
Типове вноски по жилищен кредит и тяхната структура
Вноската по жилищния кредит често е най-високият постоянен разход на едно домакинството.
Нека разгледаме как се формира тя, и какви са плюсовете и минусите на различните варианти:
Анюитетни вноски
Анюитетните вноски са равни по размер всеки месец.
В началото съдържат повече лихвени плащания и по-малко погасяващи вноски по главницата.
С изплащането на кредита, това съотношение се изменя в полза на плащанията по главницата.
Повечето ипотечни кредити се изплащат по този начин, тъй като вноските са предвидими като размер и позволяват да планирате по-дългосрочно бюджета си.
Намаляващи вноски
При намаляващите вноски всеки месец се изплаща една и съща сума за погасяване на главницата, а към нея се прибавят лихвените ви плащания.
Тъй като дължимите лихви се изчисляват на базата на остатъка от главницата, вноските за тяхното изплащане намаляват със всяка следваща вноска.
Този вариант се предлага по-рядко от кредитодателите, защото често изплащането на намаляващи вноски означава по-малко общо плащане.
Ефектът се получава, защото с първите си вноски изплащате по-голяма част от главницата, отколкото при анюитетните вноски, и плащанията са по-големи в началото.
Освен това, във втората половина от срока на кредита, равните вноски съдържат все повече и повече плащания по главницата, докато при намаляващите вноски тази величина остава фиксирана.
Затова и не винаги е сигурно, че намаляващите вноски ще доведат до по-ниско общо плащане към кредитора.
Вноски при кредит с „гратисен период“
Ще срещнете и оферти за ипотечен кредит с гратисен период по главницата.
Важно е да разбирате, че „гратисен период“ не означава, че няма да плащате вноски.
Тази вариация на кредита се предоставя най-често, когато жилището има нужда от сериозен ремонт или преустройство, или по други причини искате да купите имота веднага, но нямате възможност да поемете веднага пълната вноска.
Идеята е в гратисния период от една или повече години, клиентът да изплаща само дължимите лихви, без погасяване по главницата.
Това се равнява на по-ниски вноски в началото, но във всички случаи по-голямо общо плащане.
Размер на жилищен кредит
От клиента най-често се изисква известно самоучастие, а размерът на максималното финансиране се определя от стойността на имота, използван за обезпечение.
Отпусканите суми за ипотечни кредити най-често достигат до 85% от цената на имота, като оценката се прави от лицензиран оценител.
Предсрочно погасяване на ипотечен кредит
Ако имате жилищен кредит и същевременно съумявате да спестявате допълнително средства, добра идея е да погасявате предсрочно, колкото можете от главницата.
Лихвите по кредита за жилище зависят от остатъка по главницата, така че това би помогнало да се намали общото ви плащане.
Преди време такъв тип погасяване се свързваше със сериозни разходи. За щастие вече не е така.
Първата година от ипотечния кредит таксата може да бъде максимум 1% от погасената предсрочно главница.
Тоест не 1% от общия кредит или от остатъка от кредита, а само и единствено от сумата, която сте решили да върнете предварително в първата година от живота на кредита.
В рамките на останалия срок тази такса отпада, а вие като потребител имате право да направите повече от едно предсрочни частични погасявания.
Пълно предсрочно погасяване на ипотечен кредит
При пълно предсрочно погасяване на ипотечен кредит, вие си спестявате:
Лихвата за останалата част за срока на договора
Уточнените такси и комисиони свързани с допълнителни услуги, чийто падеж настъпва през останалия период на договора
Застрахователните разходи за останалата част от времетраенето на ипотечния кредит, ако той е обезпечен със застраховка
Частично предсрочно погасяване на ипотечен кредит
При частично предсрочно погасяване на ипотечен кредит:
Размерът на дължимата главница и размерът на лихвата намаляват
Срокът на договора може да се съкрати или да се запази, но да се намалят месечните погасителни вноски
Потребителят също има право на намаляване на полагащите се разходи по кредита за оставащата част от срока на договора
Важно е да уточним, че възможността за предсрочно погасяване на ипотечен кредит е защитена от законите на Република България в чл. 41 от Закона за кредитите за недвижими имоти.
От тази услуга обаче НЕ могат да се възползват търговци, юридически лица с нестопанска дейност и хората със свободни професии, които използват ипотечният кредит за финансиране на ателиета и офиси за извършване на своята дейност.
Как да изберем банка за жилищен кредит
Избирането на банка за жилищен кредит е едно от най-сериозните решения, които ще трябва да вземете, затова не подхождайте прибързано, а си дайте време добре да прегледате и проучите различни варианти.
Ето нашите съвети как да подходите разумно към избирането на банка за кредит за жилище.
Как да изберем банка за жилищен кредит стъпка по стъпка
Стъпки
Направете самооценка
Преди да кандидатствате за жилищен кредит (или заем срещу ипотека), направете си груба сметка за всички разходи по заема, придобиването на имота, както и нужните ремонтни дейности.
Бъдете откровени с вашите текущи разходи и сумата, която можете да предоставите като самоучастие в ипотеката.
Преценете също така и каква погасителна вноска ще можете да изплащате без затруднения дългосрочно.
Сравнете оферти
Вижте предложенията на различни банки, сравнете по основни критерии и изберете няколко, които представляват интерес.
Консултирайте поне 3 банки
Увеличете шанса си за намиране на най-добрата оферта за кредит за жилище като поискате оферти от поне 3 финансови институции.
В днешно време това може да се случи от удобството на вашия дом и без ангажимент, просто изберете сайта на банката и попълнете набързо опознавателните формуляри.
Прегледайте получените оферти
Банките ще ви върнат оферти с подробности и спецификации съобразени спрямо вашата индивидуална лична ситуация.
Прегледайте детайлите по всяка от тях и преценете коя ви се струва най-изгодна.
Консултирайте всички неясноти
Когато някоя оферта ви се стори подходяща, все пак не бързайте. Прочетете добре условията и ако имате неясноти, не се колебайте да зададетете въпросите си към кредитния консултант.
Тяхната работа е да ви бъдат максимално полезни, а имайки предвид ангажимента, който поемате, непременно се уверете, че разбирате всички детайли.
Потвърдете на избраната банка и подпишете
Преди да подпишете предварителен договор за покупката на желания имот, още веднъж обърнете специално внимание на клаузите му за капаро, неустойки, срокове, както и необходимите документи.
- При първа възможност заделете настрани няколко месечни вноски – това може да предотврати бъдещи затруднения с изплащането.
- Дори кредиторът ви да не изисква Застраховка Живот към кредита, помислете дали все пак не се нуждаете от такава – този тип задължения са унаследими в България.
- Периодично разглеждайте възможностите за предоговаряне и рефинансиране на кредита. Пазарите са динамични, не пропускайте възможности да намалите разходите си.
- В случай на затруднения, обсъдете с кредитора вариантите за преструктуриране на кредита, преди да сте изпаднали в просрочия. Това може да облекчи поне временно плащанията ви, без да влияе зле на кредитната ви история.
Жилищен кредит мнения
Искате да споделите своето мнение или опит за взимането на жилищен кредит? А може би търсите да видите мнения за жилищен кредит от други кредитополучатели?
Споделете с нас дали тази статия е била полезна и в полето за коментар по-долу обменете опит и помогнете на други хора да вземат по-лесно решение.
Нека използваме интернет по най-полезния начин!
